限购突然松绑,房价又要大涨?

来源:汇达财经 时间:2018年01月10日 13:54

限购突然松绑,房价又要大涨?

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本文系融 360 专栏作者 " 小小财技 " 原创作品,仅代表作者个人观点,不代表融 360 官方立场,转载请联系作者授权。

新年刚过,楼市又出重磅消息,都听说了吧:兰州、合肥、南京、厦门 …… 调控放松了。

中央刚说过要 " 保持房地产市场调控政策连续性和稳定性 ",会才开完不到 3 周,就要开始打脸?

昨天晚上菜鸡在群里直播,大家全都急着问:今年开始调控是不是都要放松了?房价又会涨吗?该买房了吗?

先别着急。要菜鸡说,市面上很多解读和炒作,要么乌龙、要么误读、要么牵强地跟楼市硬扯关系,都不太靠谱。

传闻的这几个城市,只有兰州是直接公开宣布限购放松的,但仅针对偏远区域;

至于合肥放松,纯属媒体闹的乌龙;

南京确实出了文件,也的确有松绑举措,但仅针对很少的高级人才;

厦门的传闻更搞,政府一句 " 满足首套刚需,支持改善需求 " 的套话,没有任何实质措施,很多人就跟着嗨了。

从目前这几个城市情况看,目前整体上并没有放松,中央在政策上并没有打脸。

很多人误读形势,是只看到了中央前半句话,要 " 保持房地产市场调控政策连续性和稳定性 ",却忽略了后半句—— " 分清中央和地方事权,实行差别化调控 "。

简单理解就是,中央调控大方向不变,但执行策略方面有了重要变化—— 2018 年开始的差别化调控,会做得更精细,不但会 " 因城施策 ",甚至在同一个城市的不同区都会差别化。

兰州最近的调控就是明显的例子。

那么,对普通财迷来说,怎么知道你关注的城市和地区,会不会接下来也放松限制,或继续严格执行呢 ?

菜鸡觉得,有两个关键指标值得关注——

1、看城市住宅的库存情况。

兰州近期的松绑,不是市长太嚣张,实在是库存高了,必须想办法去库存。

兰州最近几个月的去库存周期都超过 16 个月,最高是 20 个月;这次松绑的偏远区域,去库存周期更高。

去库存周期的意思,是以当月的销售速度估算,当地楼市的在售新房需要几个月才能卖完。合理的去库存周期,和房地产的开发周期相等,12 到 16 个月。

菜鸡从易居房地产研究院最近一份数据看到,最近 4 个月,有 10 个城市的去库存周期偏高。这当中除了兰州,其中有 5 个城市这两年也出台了限购政策,分别是济南、燕郊、香河、珠海、北海。

另外,海口、三亚、厦门、西安、西宁、呼和浩特、大厂、固安,去库存周期存在明显上升趋势,在逐渐接近高库存水平。

菜鸡大着胆子预测一下:

西安和兰州情况类似,都在房价没有过快上涨的时候,就启动了楼市调控,提前踩了刹车的。如果去库存周期还在持续升高,也许会是兰州之后,下一个宣布放松调控的城市。

济南、燕郊、香河、珠海、海口、三亚、厦门、大厂和固安这些城市,在 2017 年房价上涨过快,投资比例很高。在当前形势下,可能得有比较明显的价格回落,才会被允许有限度地放松。

2、看人才引进落户政策的变动。

楼市限购的一个重要措施,是以户籍为门槛,把外地购房需求拦在外面。

既然不能直接宣布放松限购,那么降低户籍门槛,让原先不能买房的外地户籍落户,有了本地户籍就避开了限购。

动作最明显的是武汉,号称要在 5 年内引进 100 万大学生。落户条件相当宽松:毕业超过 3 年、在武汉有工作交社保,就能落户;毕业 3 年内没工作也能落户。

南京高库存问题还没出现,松绑的可能性小。但南京出了文件鼓励创新,允许研究生以上学历、40 岁以下的本科学历,以及持高级工以上职业资格证书的技术人才先落户再就业。

还有长沙提出毕业生落户零门槛,西安放宽人才落户限制,成都允许大学生先落户后就业,杭州不但给房补,还给车补。

这些二线城市,降低落户门槛,吸引高学历的年轻人落户,是在中央调控高压和地方政府提振楼市的需要之间,最好的平衡点。

菜鸡这里不可能一一评点到每个城市,那么具体到每个财迷,今后会不会松绑,该怎么去应对呢?

这里说两点小建议,给你参考:

1、如果你所在或关注的城市,过去两年房价上涨过热,最近却发现售楼处变得冷清了,这时候千万不要急着冲进去,房价应该还有继续下调的空间。

2、如果你所在城市,出台了武汉那样的 " 吸引人才落户 " 政策,也不用太慌。户籍对楼市价格的影响是偏中长期的,没那么快,也没那么明显,不用着急追进。应该首先考虑自己的实际需求和能力,满足条件后再果断买进。

作者:小小财技 微信公众号 ID:caiji555

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新年刚过,楼市又出重磅消息,都听说了吧:兰州、合肥、南京、厦门 …… 调控放松了。

中央刚说过要 " 保持房地产市场调控政策连续性和稳定性 ",会才开完不到 3 周,就要开始打脸?

昨天晚上菜鸡在群里直播,大家全都急着问:今年开始调控是不是都要放松了?房价又会涨吗?该买房了吗?

先别着急。要菜鸡说,市面上很多解读和炒作,要么乌龙、要么误读、要么牵强地跟楼市硬扯关系,都不太靠谱。

传闻的这几个城市,只有兰州是直接公开宣布限购放松的,但仅针对偏远区域;

至于合肥放松,纯属媒体闹的乌龙;

南京确实出了文件,也的确有松绑举措,但仅针对很少的高级人才;

厦门的传闻更搞,政府一句 " 满足首套刚需,支持改善需求 " 的套话,没有任何实质措施,很多人就跟着嗨了。

从目前这几个城市情况看,目前整体上并没有放松,中央在政策上并没有打脸。

很多人误读形势,是只看到了中央前半句话,要 " 保持房地产市场调控政策连续性和稳定性 ",却忽略了后半句—— " 分清中央和地方事权,实行差别化调控 "。

简单理解就是,中央调控大方向不变,但执行策略方面有了重要变化—— 2018 年开始的差别化调控,会做得更精细,不但会 " 因城施策 ",甚至在同一个城市的不同区都会差别化。

兰州最近的调控就是明显的例子。

那么,对普通财迷来说,怎么知道你关注的城市和地区,会不会接下来也放松限制,或继续严格执行呢 ?

菜鸡觉得,有两个关键指标值得关注——

1、看城市住宅的库存情况。

兰州近期的松绑,不是市长太嚣张,实在是库存高了,必须想办法去库存。

兰州最近几个月的去库存周期都超过 16 个月,最高是 20 个月;这次松绑的偏远区域,去库存周期更高。

去库存周期的意思,是以当月的销售速度估算,当地楼市的在售新房需要几个月才能卖完。合理的去库存周期,和房地产的开发周期相等,12 到 16 个月。

菜鸡从易居房地产研究院最近一份数据看到,最近 4 个月,有 10 个城市的去库存周期偏高。这当中除了兰州,其中有 5 个城市这两年也出台了限购政策,分别是济南、燕郊、香河、珠海、北海。

另外,海口、三亚、厦门、西安、西宁、呼和浩特、大厂、固安,去库存周期存在明显上升趋势,在逐渐接近高库存水平。

菜鸡大着胆子预测一下:

西安和兰州情况类似,都在房价没有过快上涨的时候,就启动了楼市调控,提前踩了刹车的。如果去库存周期还在持续升高,也许会是兰州之后,下一个宣布放松调控的城市。

济南、燕郊、香河、珠海、海口、三亚、厦门、大厂和固安这些城市,在 2017 年房价上涨过快,投资比例很高。在当前形势下,可能得有比较明显的价格回落,才会被允许有限度地放松。

2、看人才引进落户政策的变动。

楼市限购的一个重要措施,是以户籍为门槛,把外地购房需求拦在外面。

既然不能直接宣布放松限购,那么降低户籍门槛,让原先不能买房的外地户籍落户,有了本地户籍就避开了限购。

动作最明显的是武汉,号称要在 5 年内引进 100 万大学生。落户条件相当宽松:毕业超过 3 年、在武汉有工作交社保,就能落户;毕业 3 年内没工作也能落户。

南京高库存问题还没出现,松绑的可能性小。但南京出了文件鼓励创新,允许研究生以上学历、40 岁以下的本科学历,以及持高级工以上职业资格证书的技术人才先落户再就业。

还有长沙提出毕业生落户零门槛,西安放宽人才落户限制,成都允许大学生先落户后就业,杭州不但给房补,还给车补。

这些二线城市,降低落户门槛,吸引高学历的年轻人落户,是在中央调控高压和地方政府提振楼市的需要之间,最好的平衡点。

菜鸡这里不可能一一评点到每个城市,那么具体到每个财迷,今后会不会松绑,该怎么去应对呢?

这里说两点小建议,给你参考:

1、如果你所在或关注的城市,过去两年房价上涨过热,最近却发现售楼处变得冷清了,这时候千万不要急着冲进去,房价应该还有继续下调的空间。

2、如果你所在城市,出台了武汉那样的 " 吸引人才落户 " 政策,也不用太慌。户籍对楼市价格的影响是偏中长期的,没那么快,也没那么明显,不用着急追进。应该首先考虑自己的实际需求和能力,满足条件后再果断买进。

作者:小小财技 微信公众号 ID:caiji555

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