董藩谈北京房租飙涨:需求在回升 但供给严重短缺了

来源:汇达财经 时间:2018年03月29日 09:26

  研究局NO.213

  本文独家首发自研究局(微信ID:wyyjj163)

  对于很多在北京拼搏的年轻人来说,今年房租市场并不乐观,与往年相比,今年北京的房租明显上涨。再过3个月,数百万新毕业的大学生即将走上工作岗位,在新一波求职就业热潮来临之际,就目前北京房租上涨的问题,研究局(微信公号:wyyjj163)采访了北师大房地产研究中心主任、北京市房地产学会副会长董藩。

  核心看点:

  1.过了年之后,还是有一些外来人口要进入北京,提供一些服务,北京人民也需要这种服务。外来人口找到工作之后就被逼无奈要租房子,需求在回升,但是我们的供给严重短缺了。所以制定政策的时候应该充分考虑需求的不同层次。

  2.从逻辑上来讲,我们是不赞成在中国推行房产税的。中国和西方的社会条件,特别是社会制度条件是不一样的,因为我们的土地是公有的,西方是私有的。它是一种财产税,但是我们国家的房地产不是一个完整意义的房地产,因为土地还是属于公有,没有商业化,没有市场化。当然上面的房子是私有的,但是上面的房子要依托于土地这个公有形态存在,所以我们这个土地算租的。

  3.如果政府非得要去搞长租公寓,从现在的情况来看,有一些问题还是很麻烦的。比如说这些企业,它只靠租金的回报,很难支撑投资回收的要求,所以它就会陷进去,这个跟老百姓是不一样的。老百姓享受着这种升值就可以了,老百姓把这种投资当做一种储蓄的方式来对待,但企业是不能的。

  【以下为专访实录】

  研究局(微信公号:wyyjj163):北京的房租为什么会涨的这么快?

  董藩:从去年开始,北京市政府进行了大规模的整治,地下室不能再租房子,很多临建房屋都被拆掉了,群租的现象得到整治。这样的话能够满足居住条件的房屋是大量减少的,供求关系起作用,那么租金上涨是非常正常的,这是最基本的原因。

  另外过了年之后,还是有一些外来人口要进入北京,提供一些服务,北京人民也需要这种服务。外来人口找到工作之后就被逼无奈要租房子,需求在回升,但是我们的供给严重短缺了。所以制定政策的时候应该充分考虑需求的不同层次。

  研究局(微信公号:wyyjj163):大力发展住房租赁市场,会对租房价格产生怎样的影响?

  董藩:它讲的是租购并举,就是说今后在开发新房的过程当中,有一部分是专门用来出租的。但是这些出租的房子大部分都是对本地居民,对外来人口是很有限的。即使也可以考虑外来打工的常住人口,但它的增长过程也是很缓慢的。政策听起来是很美好,但是实际上能起多大作用需要观察。

  研究局(微信公号:wyyjj163):按照您刚才说的,今年北京房租的上涨与去年冬天北京清退外来人员住房,拆除大量隔断、违建的事情是有联系的。

  董藩:最主要是这样。主要是打工人群居住的临时建筑,包括地下室,包括一些城中村的房子,现在都被关闭或者拆掉,像我楼前大量的城中村的房子,现在全部给拆掉了。那这些人,当然有些人可能被逼无奈回老家了,大部分的人可能还得回北京,他总得要吃饭,总得要就业。北京都找不到工作别的地方就更难了。继续回来以后没地方住,就租稍微正规一点的,没有被拆掉的,这样供应不就紧张了吗。?

  研究局(微信公号:wyyjj163):如果房地产税开征,会对租赁市场产生什么影响?

  董藩:房地产税预计两年内搞不出来。两年后不一定哪个时间点会搞出来,但是究竟怎样去搞这个事情还搞不清楚。因为从逻辑上来讲,我们是不赞成在中国推行房产税的。中国和西方的社会条件,特别是社会制度条件是不一样的,因为我们的土地是公有的,西方是私有的。它是一种财产税,但是我们国家的房地产不是一个完整意义的房地产,因为土地还是属于公有,没有商业化,没有市场化。当然上面的房子是私有的,但是上面的房子要依托于土地这个公有形态存在,所以我们这个土地算租的。

  即使是政府财政收入下滑,要靠这种方式来弥补收入的短缺,它究竟是以一种什么办法搞出来这个东西还不好说。想是想,做是做,结果是结果,它们之间都是不一样的。我们必须根据这个方案,根据结果来看究竟有多大的影响。你如果征房价的千分之一,可能影响不大,你征百分之一,那这个市场就完了。

  研究局(微信公号:wyyjj163):中国目前在几个试点城市大力推行租购并举的政策,许多房企巨头推出了长租公寓项目,它的出现对房屋租赁市场意味着什么?对房租价格会有什么影响?

  董藩:响应中央政府的号召,搞租购并举,有这种形式当然也可以。但是相对来说,我更赞同由老百姓出租房屋给这种在房子方面短缺的人,比如说外来人口,比如说本地刚刚起步的大学生,刚刚起步的年轻人,以及收入偏低的家庭。我们通过货币补助的方式,给那些承租者,由他们来支付自己的房租,根据自己的意愿和愿望,在哪里租合适,租多大的,哪些地方更方便,这样的话形成一个市场化的承租方和出租方,所以我们政府也不用去管他,也不用给他支持,就把这个问题理顺了。

  如果政府非得要去搞长租公寓,从现在的情况来看,有一些问题还是很麻烦的。比如说这些企业,它只靠租金的回报,很难支撑投资回收的要求,所以它就会陷进去,这个跟老百姓是不一样的。老百姓享受着这种升值就可以了,老百姓把这种投资当做一种储蓄的方式来对待,但企业是不能的。所以这样企业运营会很困难,就会提出更多的政策支持,比如说财政补贴等等。但是与其这么做,还不如交回市场呢。你直接补贴租房者多好。比如:一个年轻人,在北京工作了,也找到正规的工作单位了,但是收入不高,符合政府的租赁条件,好了,根据你的情况,经过评估,每个月补贴你四百块钱,你自己再贴上一千块钱,这种方式是最方便的。

  比如你想租一个离单位近的;你想租一个将来小孩上幼儿园近的;或者你父母也要跟你一起过来,帮你带孩子,你租一个偏一点,但是稍微大一点,能让他们跟你住在一起的;你自己选择,尊重市场主体的基本权益,而不是说在某一个地方弄个长租公寓,你申请到了,你不要,放弃这个机会以后没有你的份儿了;如果你要,你上班每天路上两小时,这就不合适了。所以在帮助需求人群的同时,一定要尊重他们选择的权力。

  研究局(微信公号:wyyjj163) 出品

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